가계부채 증가세가 최근 2년동안 과거추세보다 2배이상 빠르게 증가하면서 정부에서는 '10.24 가계부채 종합대책'을 발표했습니다. 발표에 따르면 내년 1월부터 신DTI(총부채상환비율)를 적용해 새로운 계산법으로 투기소요를 억제한다고 하는데요.
다주택자를 대상으로 서울을 포함한 수도권은 물론 세종시와 부산 등 청약조정지역이 우선 적용됩니다. 기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 이자만 반영하여 한도를 정하는 반면, 신DTI는 상환액을 연간소득으로 나누는 방식입니다. 쉽게말해 기존 DTI는 이자만 반영했지만, 신DTI 계산법은 원금을 포함한 원리금까지 반영되는것인데요. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
신DIT 계산법
차추가 보유한 부채 및 상환능력을 정확하게 파악하기 위해 신DTI 계산법이 적용됩니다. 주택담보대출을 2건이상 받았을 경우 DTI 계산시 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자까지 모두 반영해 한도가 설정됩니다. 기존대로라면 신규대출 원리금만 반영했던것과 큰 차이인데요. 이에 2개이상 주택담보대출을 보유한 경우에는 대출 받기가 어려워지거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
▶ 부채산정
▪ 주택담보대출 2건이상 보유시 DTI 기존 주택담보대출 원리금 상환부담 전액 반영
- 기존 : 신규 주택담보대출 원리금 + 이자
- 개선 : 주택담보대출 2건 원리금 모두 반영
▪ 복수 주택담보대출시 두번째 주택담보대출부터 만기제한 도입
- 건수는 담보물건수를 기준으로 산정
- DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 초과 가능
10.24 가계부채 종합대책에 따른 신DTI 방향성을 보면 주택담보대출을 보유한 차주에 대해서는 대출을 제한하고, 청년층과 신혼부부 등 실수요자에 대해서는 완화되는것을 볼 수 있는데요. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
신DTI 소득증빙
기존DTI의 경우 차주의 최근 1년치 소득에 대해서만 확인했지만, 내년부터는 최근 2년치의 소득을 확인합니다. 퇴직 및 휴직을 한 경우에는 소득이 없어 불리할 수 있지만, 국민연금이나 건강보험납부내역 등의 인정소득, 카드사용, 배당금 등의 신고소득을 활용하면 됩니다. 단 이때는 추정소득에서 5~10%을 차감한 소득을 반영합니다.
▶ 소득증빙
▪ 최근 2년간 소득내역 확인 (기존 : 최근 1년 확인)
▪ 인정소득(연금 등) · 신고소득(카드 등) 등 소득산정시 일정비율 차감
▪ 장래소득 상승이 예상될 경우 소득산정시 일정비율 증액
▪ 장기대출시 주기적 소득정보 갱신 등
▶ 선의의 서민과 실수요자는 보호
▪ 신DTI 도입이후 신규 대출분부터 적용
- 기존 복수 이용자는 보호
▪ 기존 주택담보대출의 금액이나 은행 변경없이 단순 만기연장한 경우에는 신DTI 적용 제외
▪ 일시적 2 주택담보대출의 경우
- 즉시처분시 : 부채산정시 기존 주택담보대출 이자상환액만 반영
- 2년내 처분시 : 두번째 주택담보대출 만기제한 미적용
▪ 청년층ㆍ신혼부부
- 최근 2년 소득확인 적용 배제
- 청년층에 대해 장래예상소득 증액한도(현재 10% 한도 예정) 미설정
그리고 만 40살이하 무주택근로자이거나 신혼부부의 경우에는 2년치 소득증빙을 하지 않아도 되는데요. 청년층 및 신혼부부는 미래에 소득이 높아질것을 감안하여 일반인보다 많은 대출한도를 적용받을 수 있습니다. 사례를 보면서 어떻게 변화되는지 살펴보도록 하겠습니다.
◎ 사례1. 주택담보대출 1건 보유한 경우
- 연소득 7천만원
- 주택담보대출 1건 : 1억8천만원 (금리 3.5%, 20년 원리금 균등분할상환)
- 조정대상지역 아파트 구매 (금리 3.24%, 30년 만기)
연소득 7천만원으로 주택담보대출을 1건을 보유한 사람이 조정대상지역에서 30년만기로 아파트를 구매할 경우 기존대로라면 3억8900만원을 대출받을 수 있습니다. 하지만 신DTI 계산법에 따라 기존주택을 2년내에 처분할지를 선택하게 되면, 처분할 경우에는 2억9700만원으로 9천2백만원이 줄어들고, 처분할 계획이 없다면 1억8400만원으로 절반이하로 줄어들게 됩니다.
대출한도가 줄어드는 이유는 기존 주택담보대출 원금(1억8천만원)을 대출기간(20년)으로 나눈 연간원금상환액 9백만원에 대해서 DTI 산정시 추가반영되기 때문입니다. 그리고 처분하지 않을 경우에 절반이하로 한도가 주는것 또한 30년만기로 약정을 해도 신DTI 계산할때는 15년안에 상환하는것으로 계산되기 때문입니다.
◎ 사례2. 만30세 무주택자의 경우
- 연소득 3500만원 → 4000만원 (증가) / 예상소득증가율 1.31%
- 무주택자
- 조정대상지역 아파트 구매 (금리 3.24%, 20년 만기)
만 30세 직장인으로 지난해 3500만원에서 올해 4천만원의 연소득이 있는 무주택자로 현재 받을 수 있는 대출한도는 2억9400만원입니다. 하지만 신DTI로 계산해보면 3억8500만원으로 9100만원을 추가로 빌릴 수 있습니다.
신DTI에 따라 금융기관에서는 장래예상소득을 계산하는데요. 최근소득은 4천만원이지만 앞으로 소득이 증가할것을 감안하여 1.31%를 곱한 5천2400만원을 추정하여 장래예상소득분으로 반영하게 됩니다. 참고로 예상소득증가율은 금융기관마다 차이가 생길 수 있습니다.
◎ 사례3. 주택담보대출 1건 보유중인 고액연봉자의 경우
- 연소득 1억원
- 주택담보대출 1건 (금리 3.0%, 2억원, 20년 분할상환)
- 조정대상지역 아파트 구매
건별로 대출한도를 정하는 기존DTI의 문제점을 개선하기 위해 나온것이 신DTI입니다. 신DTI는 한도를 정할때 기존에 받은 주택담보대출 원리금 상환액도 반영이 되는데요. 위와같은 조건에 대해서는 현쟁대로라면 4억1100만원까지 가능합니다.
하지만 신DTI가 시행되면 3억2000만원으로 9100만원이 줄어드는데요. 기존 대출 원금(2억원)을 20년으로 나눈 1000만원에 대해서 DTI에 반영되기 때문입니다. 그리고 투기지역에 대해서는 기존주택을 매매하지 않고서는 추가로 주택구매를 위한 대출을 받을 수 없으므로 유의하시기 바랍니다.
