부동산 정책 관련 뉴스를 보거나 은행에서 대출 받을 때 DTI · DSR · LTV 용어에 대해서 심심치 않게 들어보셨을 겁니다. 소득대비채무비율? 뭐라고 들은거 같기는 한데 정확히 무슨 뜻인지 모르겠고, 또 스마트폰으로 검색을 해봐도 도통 알수가 없는 개념들입니다. 아! 하고 이해를 해도 다음날 되면 다시 찾아보게 되는 신기한 용어들이죠.
그런데 DTI · DSR · LTV 이 용어들이 은행에서 집을 담보대출을 받거나 신용대출을 신청할 때 매우 중요한 기준이 되는 지표인거 아시나요?. 대출을 신청하는 분들을 포함해 이미 상환중인 분들도 잘 알아둘 필요가 있는데요. 오늘 DTI · DSR · LTV 각각의 용어에 대해서 알아보시고, 최소한 대출 신청할때 어떤 기준으로 쓰이는지 구분해보시기 바랍니다.
DTI (Dept To Income)
DTI란 "총부채상환비율(Debt To Income)"의 줄임말로, 연 총소득 대비 원리금상환액 인정비율을 말합니다. 금융부채를 상환할 능력을 소득으로 환산해 대출한도를 정하는 계산법으로 대출한도가 소득의 일정비율을 초과하지 않도록 제한하기 위해 사용됩니다. 쉽게말해 DTI로 소득을 고려해서 얼마까지 대출이 가능한지 알아볼 수 있습니다.
DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액) ÷ 연소득
※ 신DTI란?
2018년부터 'DTI' 가 '신DTI' 로 라는 이름으로 더욱 강화되었습니다. DIT가 신규대출 원리금과 기존대출 이자만 반영해 한도를 결정했다면, 신DTI는 신규대출 원리금 상환액과 기존대출 원리금 상환액을 합산한 금액이 반영됩니다. 즉 기존대출의 이자만이 아니라 원금과 이자를 합산하기때문에 기대출이 있는 분들에게는 불리한 상황인 발생할 수 있습니다.
예를들어 연봉 1억원의 직장인 A가 주택구입시 DTI 40% 적용을 받는다면 연간 원리금(원금+이자) 상환금액이 4천만원을 초과하지 않아야 합니다. 즉 DTI 비율이 낮을수록 대출한도가 줄어듭니다. DTI는 대출기간이 길어질수록 연간 원리금이 적어져 그만큼 DTI 잔여금액이 더 많이 남고 더 많은 액수를 대출받을수 있습니다.
DSR (Dept Service Ratio)
DSR이란 "총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)"의 줄임말로, 모든 대출내역에 대한 원리금 상환내역을 계산해 반영합니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 마이너스통장, 자동차 할부 등 모든 대출을 반영하기 때문에 DTI보다 상당히 까다로운 편입니다. 쉽게말해 DSR로 총부채를 고려해 얼마까지 대출이 가능한지를 알아볼 수 있습니다.
DSR = 모든대출 원리금 상환액[주택담보대출+기타대출] ÷ 연소득
※ DSR도 대출기간에 영향이 있나요?
: DTI의 경우 상환기간을 길게 설정하면 좀 더 많은 대출을 받는 것이 가능합니다. 하지만 DSR은 애초에 총부채에 대한 비율로 계산하므로 기대출의 상환기간과 상관이 없습니다.
예를 들어, 연봉 8000만원의 직장인 B가 1년동안 갚을 원리금의 상환액이 4000만원이라면 DSR 50%에 해당합니다. 여기서 만약 은행에서 설정한 DSR 한도가 70%라면, 연봉의 20%[70%-50%]에 해당하는 1600만원까지 추가대출이 가능합니다.
LTV (Loan To Value ratio)
LTV란 "담보인정비율(Loan To Value ratio)"의 줄임말로, 주택담보로 돈을 빌릴 시 인정되는 자산가치 비율을 말합니다. 쉽게말해 LTV는 주택담보가치에 따라 얼마까지 대출이 가능한지를 알 수 있습니다.
LTV = (은행의 대출금 / 담보 물건의 실제 가치) × 100
※ 담보 시세평가는 어떤방법으로 정해지나요?
: 국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산, 한국감정원, 감정평가법인에 의뢰한 감정가 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있는데, 담보물건의 시세를 평가할 때 대부분 KB부동산 리브온 홈페이지에 나온 시세를 참고하여 부동산 가치를 반영합니다.
예를들어 5억의 주택을 담보로 LTV 40%로 돈을 빌린다면 2억[5억 x 40%]을 빌릴 수 있습니다. 단, LTV가 40%라 하더라도 40% 해당하는 금액 모두를 대출받을 수 있는 것은 아닙니다. 한도내에서 전세권포함 선순위 저당권 및 임차보증금과 주택임대차보호법에 따른 최우선변제금인 소액임차보등금은 해당 금액만큼 차감한 후 대출받을 수 있습니다.
